Sorra jönnek a hírek arról, hogy végre meglódult az ingatlanpiac, emelkednek az árak. Persze ez még korántsem jelenti azt, hogy kolbászból lenne a kerítés. Különösen azért sem, mert a hírek mögött alapvetően fővárosi és kelet-magyarországi számok állnak. A budapesti és a vidéki ingatlanpiac sokban különbözik. Az ott megjelenő árnövekedés, régiónkban, így Szombathelyen minimális szinten van jelen, itt inkább csak az alkuk csökkennek, azaz több lakást lehet eladni irányáron. Ha a kínálati árak túl magasra szöknek, akkor az megint csak a piac gátja lehet, egyelőre az nyugtázható, hogy többen vesznek lakást, mint két-három évvel ezelőtt.
Megkérdeztük Zsigmond Balázst, a Duna House szombathelyi irodatulajdonosát, hogy mi a jelenlegi helyzet az ingatlanpiacon, és persze azokat a fortélyokat is megpróbáltuk kideríteni, amivel megkönnyíthetjük lakásunk vagy házunk eladását.
Tényleg fellendül a piac?
A válság előtt évente 200 ezer körüli volt az adás/vételek száma országosan, ez a szám 2013-ban 83 ezerre csökkent, az árak is elérték a minimumot. Az utóbbi időben észrevehető volt, hogy a tranzakciók száma emelkedik, tavaly átlépte a százezret, idén pedig jócskán efölé jósolják. Környékünkön egyébként jelenleg a házak vannak túlsúlyban kínálati piacon.
Idén azért is a pozitív jóslat, mert sem a bankszektor, sem a befektetési alapok - pláne a mostani botrányok után - nem adnak kellő hozamot. Tehát nem érdemes bankban lekötni a megtakarításokat, ezért sok a készpénzes vevő, aki megvesz egy-egy ingatlant, majd bérbe adja. Így akár 8-9% hozam is összejöhet, ha jól kalkulál a befektető. Mivel az albérletek is keresettek, így előfordul, hogy néhányan hitelre vesznek lakást, mert a törlesztőket fedezi a bérleti díj, de ez a modell Szombathelyen még nem igazán jellemző.
Hogy lehet a legkönnyebben eladni egy ingatlant?
Sokszor belefutok ebbe a kérdésbe, ezt mindig érdemes több szempontból vizsgálni, hogy mire is gondolnak: Gyorsan? Könnyedén? vagy Jó áron?
Egy lakást el lehet adni gyorsan, de nem biztos, hogy azon az áron, amit szeretnénk. Lehet könnyedén, amikor minden flottul megy - ezt ki kell fogni - és lehet jó áron is, amihez pedig türelem kell, szerencse és leginkább rutin, ami általában csak az ingatlanosoknak van meg, tekintve hogy egy átlagember élete során 1-3 ingatlanvásárlást bonyolít le.
Egy lakást vagy egy házat ma már bárki meghirdethet különféle hirdetési oldalakon, vagy klasszikus módszerrel az újságban, és akkor még jutalék sincs.
Ez teljesen igaz, az ügyfelek nagy része így kezdi, majd beleunnak vagy találkoznak egy "tuti" vevővel, meg is egyeznek a részletekben, majd az utolsó pillanatban kiderül, hogy a tuti vevő nem is tuti. Az ilyen esetek főleg egymásra épülő adásvételek esetén komoly kellemetlenségeket, vagy akár anyagi veszteséget is okozhatnak. Ez általában a megegyezés során elkövetett hibákból adódik. Akik egyszer már megégették magukat gyakran bízzák csapatunkra az értékesítést.
A legtöbben nem gondolnak bele abba, hogy mennyien fognak telefonálni, lakást nézni, illedelmesen elköszönni úgy, hogy jelentkezni fognak. Hamar meg lehet unni azt, hogy naponta ki kell takarítani, mert átjáróház lesz a lakásból úgy, hogy konkrét vételi szándék, vagy információ hiány miatt egy érdeklődő belépve a lakásba ráeszmél, hogy kisebbre, vagy nagyobbra, más elrendezésűre, jobb állapotúra gondolt, és lemond a vételről - persze távozáskor illemből csak annyit mond jelentkezni fog, de még megnéz egy másikat is.
Nyilván egy jó ingatlanos egy lakásbemutatás végén már biztosan tudja, hogy érdekli-e a vevőt az ingatlan vagy sem. Mi nem indítunk közvetlen buszjáratot az irodáink és az eladó lakások között, inkább előre felmérjük fotók, alaprajz, ár illetve beszélgetések alapján, hogy egyáltalán a vevőnek megfelelő lehet-e az adott lakás. Ezután amikor kimegyünk és bemutatjuk, akkor csak azt kelljen a vevőnek eldönteni, hogy el tudja-e képzelni magát a lakásban.
Hogy lehet beárazni egy lakást vagy házat? Számolni kell-e az alkuval vagy a jutalékkal? Érdemes-e picit fölé lőni a piacnak vagy az olcsóbb ár a vonzó?
Attól, hogy egy ingatlaniroda ad el egy házat vagy lakást még nem fog többet érni. A jutalék a megbízás ára, amiért minden feladatot levesznek az eladó válláról. Egy pár százezer forintos használt autónál is szerelőhöz, szervízhez fordulunk a biztonság kedvéért, miért ne tennénk ezt a legnagyobb vagyontárgyunknál.
Ugyanígy nem célszerű növelni az árat egy várható alku összegével sem, főleg nem irreális mértékben. A jó és piacképes árú ingatlanoknál, simán irányár körül megköttethet az üzlet. A vevők nagy része tájékozódik, sok ingatlant megnéz mielőtt dönt, ezért tisztában vannak az árakkal. Egy ingatlant nehéz beárazni pusztán a neten látott hirdetések alapján, mivel minden lakás, minden épület, minden városrész más, de alapos utánajárás után, főleg egy szakember segítségével, azért lehetséges. Mi persze ebben is segítünk.
Mennyit engedsz a feléből? - szokták mondani viccesen apróságoknál, de egy ingatlannál mennyit lehet alkudni? Mennyit szabad engedni?
Az egyik legfontosabb része a vásárlásoknak az alku. Mostanában jó ingatlanok esetén nálunk gyakoriak az irányáron, minimális alku melletti értékesítések, mert van kereslet, de az alku mindig benne van a pakliban.
Egy ingatlannak annyi az ára amennyit végül adnak érte, de egy alku nem mindig az árról szól, hanem például kiköltözési határidőkről, vagy éppen a fizetési ütemezésről. Ugyanis nem mindegy az eladó szempontjából, hogy a számára ajánlott vételárat akár másnap megkapja készpénzben, vagy azt majd csak akkor kapja meg, ha a vevő a saját lakását már eladta, vagy a hitelét megkapta esetleg kölcsön tud kérni valakitől.
Persze a készpénz sem csodaszer, előfordul olyan eset is, amikor az kedvezőbb az eladónak, ha a teljes kifizetés későbbi időpontban történik, és tovább maradhat az ingatlanban. Sok mindent, láttunk, hallottunk már.
És ha valaki alku után is tovább alkudozik?
Azt gondolom, ilyen eset csak akkor lehet, ha a felek a feltételek ismerete, alapos egyeztetés nélkül csapnak egymás kezébe, de az esetek többségében pont a kézbecsapással (szóbeli alkuval) van a gond, ha időközben változnak az érdekek, ehhez kevésbé, vagy egyáltalán nem tartják magukat az emberek.
Sajnos a biztosíték nélküli írásos megegyezés sem nyújt elegendő védelmet, hisz ebből is nagyon könnyű következmények nélkül kilépni. A biztosíték (foglaló) eladónak történő átadása pedig komoly kockázatokat rejthet, kezdve a terhektől, az összes tulajdonos szándékán át, a hivatalok engedélyéig és még sorolhatnám. Ilyenkor szükséges 3. fél bevonása.
Szombathelyen anno a Duna House volt az első, aki bevezette a Vételi ajánlat fogalmát az ingatlanosok körében, amit azóta már sokan használnak. Ennek lényege, hogy az ajánlatot írásba foglaljuk, biztosítékkal, így az eladó is tisztában lesz azzal, hogy mennyit és milyen ütemezésben fizetnek neki, milyen feltételek mellett tudja a vevő megvásárolni az ingatlant, így egy végeláthatatlan alkudozásnak, vitáknak is elejét vehetjük.
Mi mindig próbáljuk közel hozni az eladókat és a vevőket. Előfordul, hogy egy időben több ajánlatot adunk át az eladónak, így az eladónak lehetősége van dönteni, választani és legfőképp átgondolni, hogy melyik a számára a kedvezőbb. Ebből fakad az is, amire főleg jelenleg Budapesten jellemző, de nálunk is volt példa az elmúlt hónapokban, hogy egy jó lakás irányár fölött kelt el. Nyilván ez egy magán eladás során kivitelezhetetlen.
Azt már megtudtuk, hogy mik az eladási nehézségek és az is borítékolható, hogy egy ingatlaniroda tulajdonosa nem fog lobbizni a magáneladások mellett. Mivel győzik meg az embert, hogy az irodához forduljanak? A Duna House miben más, mint a többi iroda?
A Duna House ’98 óta van az ingatlanpiacon, azóta piacvezetővé vált országosan, és helyi szinten is. Kilenc éve nyitottuk első, majd a válság kirobbanásakor, 2008-ban második szombathelyi irodánkat. Az értékesítési versenyeken Duna House 123 irodája közül szombathelyi összeszokott csapatunk évek óta a legjobb 3 tagja. Nálunk ehhez sajnos nem elég egy-két nagy értékű ingatlan eladás, mint a Fővárosban, mert a helyi piacon túlnyomórészt kisebb értékű ingatlanok pörögnek.
Sokat dolgozunk azon, hogy Ügyfeleink elégedettek legyenek, még akkor is, ha az elején szkeptikusak velünk szemben. Nyilván nem mindig sikerül, hiszen mindent mi sem tudunk eladni. Viszont a régi Ügyfelektől rengeteg ajánlást kapunk és ennek is köszönhető, hogy az adatbázisunkban döntően csak nálunk elérhető ingatlanok vannak, ezzel gyakorlatilag elérjük az összes vevőt is, akik értelemszerűen nem akarnak lemaradni egyetlen jó ajánlatról sem.
Ezenkívül a kollégák képzésével, új innovatív értékesítési módszerekkel, piaci együttműködésekkel igyekszünk mindig több és több szolgáltatást biztosítani Ügyfeleinknek. Ennek révén olyan ügyleteket is sokszor sikerül tető alá hoznunk, amiben már senki sem hitt. Egy jó ingatlaniroda elintéz mindent, az energetikai tanúsítvány beszerzésétől az ügyvédi megbízásokon át a konkrét adás-vételi szerződés ellenőrzéséig, de gyakran az ügyfél Bankjával vívott közelharcban is kell segítenünk.
Persze régen csak abból állt az ingatlanozás, hogy átadták az ügyfélnek az eladói címlistát, aztán legközelebb csak akkor kellett keresni őket, ha megegyeztek a felek. Ez a műfaj a válsággal megbukott, de sajnos a szakma megítélése bár sokat javult, azóta sem állt teljesen helyre. Sokszor kapja az ingatlanos kritikaként azt, hogy könnyű munka, mert felad pár hirdetést Interneten, aztán bezsebeli a jutalékot. Ilyenkor én szeretek azonnal munkát ajánlani, akár egy próba hét keretében.
Sok hirdetésben olvasni, hogy "ingatlanosok ne keressenek" - ennyire negatív a megítélés?
Szerencsére nem, ez inkább arra vonatkozik, hogy a tulajdonos első körben maga szeretné megpróbálni az eladást. Hozzáteszem, ezen ingatlanok többsége egyébként már szerepel valamelyik ingatlanos kínálatában, vagy eleve egy ingatlaniroda értékesítője adta fel így a hirdetést.
Mivel alap tézisünk, hogy mindig mindent lehet jobban csinálni ezért Ügyfeleinket rendszeresen "zaklatjuk" kérdőívekkel, munkánkkal kapcsolatban, ami szerencsére legtöbbször pozitív. Nemrégiben viszont készítettünk egy "Duna House független" kérdőívet, amit facebook oldalunkon meghirdetve lehetett kitölteni. A kérdőív célja az volt, hogy lássuk milyen a külsős megítélés az ingatlanosokkal szemben.
Nagyon sokan töltötték ki a kérdőívet örültünk, hogy túlnyomórészt pozitív vélemények születtek, persze kapott a szakma kritikát is. Két érdekes adat, ami egybe cseng a korábbi tapasztalatainkkal: egyrészt a kitöltők 74%-a érzi szükségét, hogy ingatlanoshoz forduljon, ha elad, vagy vásárol, és 61% ajánlás és vélemények alapján választ ingatlanirodát.
És ha valaki ezek után is bizonytalan az ingatlanosokkal kapcsolatban, nekik mi a jó tanács, a tökéletes recept?
Azt gondolom a legjobb tanács az, hogy tájékozódjon, érdeklődjön az, aki ingatlan eladás, vagy vétel előtt áll. Egy ingatlan ügyletnél az ingatlanos és az ügyfél egy bizalmi kapcsolatba kerül: eladásra sokszor egy kényszerhelyzet miatt kerül sor, amiről nehéz beszélni, míg egy vételnél a vevő anyagi helyzetét tárja fel előttünk. Évről-évre irodánkban azon dolgozunk, hogy egy magánszemély, bármilyen ingatlanügyletnél tudja, hogy ki az Ő ingatlanosa és hozzá bizalommal forduljon, éppúgy ahogy egy egészségügyi probléma esetén felkeressük háziorvosunkat.
Persze ez egy hosszú út még, de azt gondolom jó úton járunk. Addig is forduljon bizalommal a Duna House-hoz, próbálja ki irodánkat és el fogja tudni dönteni, hogy érdemes volt-e vagy sem. Keressenek bátran minket!
