Weboldalunkon cookie-kat használunk, melyek célja, hogy teljesebb szolgáltatást nyújtsunk látogatóink részére. További információ

Hirdetés
Hirdetés
Hirdetés
Hirdetés

Túl a holtponton - Vasi ingatlankörkép 2011.

Az elmúlt években az ingatlanpiac légüres térbe került. Most úgy tűnik ennek vége, még a válság legalján vagyunk, de az indulásnak már látható jelei vannak. Feltűnt az a réteg, aki befektetés jelleggel vásárol.
Hirdetés
Hirdetés
Hirdetés

A gazdaság működésének fokmérője az autóipar és az ingatlanpiac, ez a két ágazat a legérzékenyebb barométere a válságoknak és a fellendülésnek – kezdi a beszélgetést Heckenast István Vas megyei ingatlanközvetítő, aki úgy érzékeli, az idei év első hónapjaiban az ingatlanpiacon már némi élénkülés tapasztalható, a piac ugyan mélyponton van, de már túllendült a holtponton.

A szocpol eltörlése is megrengette az ingatlanpiacot

Sok olvasói kérdés érkezik hozzánk. Mi pedig szeretnénk friss, hiteles híreket adni neked. Támogasd a munkánkat!
Támogatom

A pár éve még szárnyaló ingatlanpiacot a gazdasági válság mellett a bankok felelőtlen hitelpolitikája, majd a hitellehetőségek beszűkülése sújtotta. Két éve az állami szociálpolitikai kedvezmény megszüntetése – ami addig mesterségesen élénkítette, gerjesztette a piacot - drasztikusan lefékezte az otthonteremtési folyamatot.

A válság előtt úgy vásárolhattunk vagy építhettünk új lakást, hogy egy fillér sem volt a zsebünkben. Az önerőhöz elég volt az ifjú házasoknak szocpolt igényelni, amelyet két gyerek vállalása esetén meg is kaptak, a bank pedig a fennmaradó részt, akár tízmillió forintot is hitelezett. A szocpol megszűnésével ez a lehetőség megszűnt. A bankok eztán már 30-40 százalék önrészt is elkértek. Akinek nem volt ennyi (vagy több) a zsebében, az nem tudott lakást vásárolni.

Panel
sadness

A használtlakás-piacon hasonló elvek érvényesültek. A banki hitelezésnél itt is alacsony önerőt kértek, igaz ezen a területen a félszocpol nem volt annyira domináns, mint az új lakás építése vagy vásárlása esetén. Egészségesebb mozgást lehetett megfigyelni, a lakók élethelyzetüktől függően a kisebből mentek a nagyobb felé, vagy fordított irányba.

Az utóbbi években sokan válás miatt költöztek

Általában a család mérete és élethelyzete az, amely alapvetően meghatározza az ingatlanpiaci mozgásokat. Önmagát gerjesztő folyamat ez: nagyobb lakás kell, ha a fiatalok házasodnak, ha gyerek érkezik, halál esetén pedig az ingatlanok eladásra kerülnek. Az ingatlanközvetítő szerint a válság beálltával az piaci mozgások 30-40 százalékban válások miatt történtek. A természetes élethelyzetek azonban mindig újraprodukálják a piacot.

Ebből az is következik – utal rá a szakember - hogy a mostani gazdasági válság miatt egy ideig még el lehetett odázni a lakásvásárlást vagy az eladást, de éveken át nem lehet a megváltozott helyzeteket másként kezelni: muszáj eladni vagy vásárolni.

A vevőkör az elmúlt időszakban átalakult

Manapság sokkal tudatosabbak és megfontoltabbak a vásárlók. Megtakarítással indítják a vásárlásaikat, szélsőséges esetben olyan is akad, aki hitel-igényélés nélkül, kizárólag kézpénzzel vásárol.

A piac élénkülése a szakember szerint részben annak is köszönhető, hogy a bankok is rájöttek arra, hogy a szünet nekik sem kedvez. Liberalizálni kezdték a feltételeket, és a hitelkonstrukciók is javulni kezdtek. A svájci frank csapdájából tanulva mostanság zömében euro vagy forint alapú hiteleket kínálnak, igaz, kamat szempontjából nem annyira kedvezőek, mint régebben a svájci alapú hitelek, de stabilabbak, kisebb az árfolyamkockázatuk.

Panel
A felújított panelek kelendőbbek
sadness

A hitelfelvétel alapja a 30-40 százalék biztos önerő, és nem elég automatikusan a minimálbér. A hitelfelvevők keresetét a bankok abból a szempontból is megvizsgálják, hogy bejelentett nettó jövedelmük elegendő fedezetet nyújt-e a stabil hitelfizetésre, és emellett jut-e a megélhetésre is. Ez a szemléletbeli változás – véli a szakember - fehérítheti a gazdaságot, hiszen akinek magasabb a legalizált jövedelme, az több hitelt tud felvenni.

A vállalkozói hiteleket is leállították – most indulnak újra

A projekthitelek előtt is jó időre lehúzták a redőnyt. Manapság a befektetők - hogy megvalósíthassanak egy-egy nagyobb ingatlan-projektet – jóval nehezebben jutnak forráshoz, mint a válság előtt. Lassan azonban kinyílnak ezek az ablakok is, új hitelkonstrukciók jelentek meg számukra is a piacon. A feltételek azonban itt is szigorodtak, például az épülő társasházak esetén a bankok a befektetőtől elvárják, hogy a lakások felét előértékesítse. A vevői oldal is átalakult, bizalmatlan lett. Voltak rossz példák, amikor a beruházók anyagi gondjai miatt félbemaradtak építkezések, és a befizetett összegek sorsa bizonytalanná vált. A bankok az utóbbi időszakban már itt is biztonságra törekednek, zárolt számlára kérik a befizetéseket. Egyúttal garanciát vállalnak arra, hogy az épület elkészül, és a lakók pénze nem veszik el.

Hogy áll a piac, mit keresnek?

Két irány van, ecseteli a mostani helyzetet az ingatlanközvetítő, az egyik, hogy nagyon megélénkült a bérlakások iránti kereslet. Ez részben összefügg azzal, hogy egy-két személy tudatosan – úgy, hogy még bent lakik egy lakásban, de a hitelét már nem törleszti - készül arra, hogy ha a kiköltöztetési moratóriumot feloldják, albérletbe költözik.

A válság miatt egyébként is megnövekedett a bérlakások iránt a kereslet. Válás esetén például, amikor kénytelenek a házat vagy lakást eladni, jó megoldás lehet, ha első körben bérlakásba költöznek. Az eladásból rájuk eső összeg pedig, némi takarékoskodás után, az eljövendő otthonhoz szükséges induló tőke lehet. Azok a munkavállalók, akik az ország másik feléből költöznek a környékre, nem vesznek a próbaidőre lakást, inkább albérletet keresnek.

Ingatlan piac
Kevés az eladó prémiumlakás
Mészáros Zsolt

Másrészt az olcsó lakások iránt is megnőtt az igény. Szombathelyi viszonylatban elsősorban a téglából épített, egyedi fűtésű lakásokat keresik, 6-9 millióért. A panellakások közül a legolcsóbbakra van a legnagyobb igény, azokra, amelyek még megfizethetők. Hatmillió körül már találni ilyeneket, ezek jellemzően 55-60 négyzetméteresek. Lényegesen megnőtt az értéke azoknak a paneleknek, amelyeknek megtörtént a szigetelése és a nyílászárócseréje. Energiatakarékosság szempontjából is tudatosabbak a vásárlók, mint pár éve. Családi házak esetében maximum 30 millióig hajlandók a vevők elmenni. A prémium kategóriás luxuslakások piaca létezik, esetenként egy-két ingatlan gazdát is cserél, de jellemzően az építtetők és vásárlók sem a környékről, hanem Budapestről költöznek ide.

Jelenleg is találni beépítésre váró összközműves építési telkeket, és félbehagyott építkezéseket. A szakértő szerint, ha a fellendülés első igazi jelei látszanak, akkor robbanásszerűen befejezik ezeket a projekteket.

Szombathelyen az utóbbi hónapokban az irodabérletek iránt is megnövekedett a kereslet, ez is azt jelzi, fogalmaz Heckenast, hogy a gazdaság élénkülni kezdett.

Vidéken még pang a piac

Sárváron és Kőszegen nagyobb a mozgás, de a vidék Szombathelyhez viszonyítva sokkal kevésbé élénk. Falun az egészen olcsó vidéki házakat keresik, amelyek a lakhatás szempontjából még megfelelőek.

Az ingatlanárakról általánosan elmondható, a válság előtti szinthez képest 15-25 százalékkal lejjebb vannak. Szombathelyen az ingatlanárak Sopronhoz és Budapesthez viszonyítva alacsonyabbak, Zalaegerszegnél, és esetenként Győrnél is drágábbak.

Mi lesz, ha a bedőlt hitelesek lakásai tömegesen megjelennek a piacon?

A bedőlt hitelesek közül többen sokáig abban reménykedtek, ha tulajdonukban nem is, legalább használatukban marad a lakásuk, s valamilyen kedvező összegért visszabérelik azt az államtól. Habár korábban valóban voltak erről szóló hírek, mostanra kiderült, ez nem járható út.

Heckenast szerint a bedőlt hitelesek számára jó megoldást jelenthet a kormány mostani elképzelése, miszerint azok, akik megveszik a fizetésképtelenné vált emberek lakását, állami támogatást kaphatnának. Így a bentlakó elkerülheti az árverést, és vele azt, hogy jóval piaci ár alatt értékesítik az ingatlanát (és esetleg még évtizedekig fizetheti a korábbi hitelét úgy, hogy már lakása sincsen). Másrészt ebben az esetben a kilakoltatási moratórium megszűnése esetén sem feltétlenül kell számítani a lakásárak csökkenésére. Ezt segíthető elő, ha a moratórium tervezett április 15-i feloldása után időben elnyújtva kerülnek piacra az ingatlanok.

A másik oldalon a piaci folyamatokat élénkíti, ha a moratórium megszűnik, a bedőlt hiteleseknek is muszáj lesz – akár bérlőként is – valahol lakniuk.

Jellemzően falun élő bedőlt hitelesekkel a szombathelyi ingatlanközvetítő még nem találkozott. Viszont Szombathely vonzáskörzetében több olyan családról tud, akik nem bírják fizetni a megnövekedett törlesztő-részletet, és a moratórium feloldásával költözniük kell. Országos viszonylatban Vas megyében jobb a helyzet, mint az ország azon térségeiben, ahol tömeges a munkanélküliség.

Városba visszaköltöző fiatalok - meggondolják az ingázást

A válság előtt a szombathelyi fiatal házaspárok egy része elment Szombathelyről, a környező falvakba, az agglomerációba épült lakóparkokba, családi házas övezetekbe költözött ki. Ez a folyamat mára nemcsak megállt, hanem már a visszaáramlás is megfigyelhető. A szülők ugyanis, mihelyst a gyerekek nagyobbak lesznek, azon kapják magukat, hogy azok utaztatása komoly logisztikai problémákat vet fel, egyenesen taxisvállalkozásokként működnek: reggel az iskolába, délután az edzésekre, este szórakozni szállítják a gyerekeket városba. És akkor a benzinár-emelkedés hatásáról még nem is szóltunk. Másrészt sokaknak az is gondot okoz, hogy a zöldövezetben felépített hatalmas méretű házaik fűtésének emelkedett a költsége, és ezt már nehezen tudják fizetni. Inkább eladnák, és kisebbe költöznének, vissza a városba.

Ezzel együtt az ingatanosok azt is tapasztalják, hogy megnőtt az energiatudatos építkezések száma. Egyre többen keresik a passzív házakat. Ahhoz azonban, hogy az energiatakarékos, alternatív fűtési módszerek nálunk is uralkodóvá váljanak, (ahogy Ausztriában, úgy nálunk is) ösztönző erőként komoly állami támogatásokra lenne szükség.

Látott valami érdekeset, izgalmasat, szokatlant? Írja meg nekünk vagy küldjön róla fotót, akár névtelenül is facebook messengeren ide kattintva vagy emailben: jelentem@nyugat.hu
Hirdetés
Hirdetés

Hozzásszólások

A cikkekhez csak regisztrált felhasználóink szólhatnak hozzá. Kérjük, jelentkezzen be, vagy ha még nem tette, regisztráljon.

A szerkesztőség fenntartja magának a jogot, hogy a cikkekhez nem kapcsolódó kommenteket moderálja, törölje. A részletes moderálási szabályokért ide kattintson!

Hirdetés
Hirdetés
Hirdetés
Hirdetés

Közélet

Hirdetés