Miért történik mindez? Hogyan is kerültek a város tulajdonába azok a területek, amelyeket most vissza akar vásároltatni? Mint arról már többször beszámoltunk, 2007-ben az akkori városvezetés megbízta a nem sokkal korábban létrehozott, városgazdálkodással foglakozó SZOVA Zrt-t, hogy ötmilliárd forintért bocsásson ki kötvényt, és annak bevételeit fordítsa fejlesztésekre.
Mindannyian ipari parkot akartak
Ennek egyik első lépése volt ipari célú területek vásárlása. Korábban már sok helyen elhangzott, hogy a munkahelyteremtő beruházások letelepedése előtt a fő akadály, hogy a város nem tud számukra megfelelő, közművekkel ellátott ingatlant kínálni. A Claudius Ipari Park területe megtelt, máshol nem voltak ilyen ingatlanok. Ráadásul a gazdasági bizottságnak is volt egy korábbi döntése, amely kimondta, hogy Szombathelyen az ipartelepítésre alkalmas területek a Claudius Ipari Park Kft. tulajdonában nem csökkenhetnek 10 hektár alá. Pontosan ezzel érvelt a terület vásárlása mellett Molnár Miklós jelenlegi alpolgármester is, a döntést meghozó közgyűlési zárt ülésen.
Így hát a közgyűlés úgy döntött (az akkor ellenzékben lévő fideszes képviselők támogatásával), hogy megvásárolja a Sárdiér utca menti területeket és a Zanati út mellett egy ingatlant. A SZOVA mindkét területet megvásárolta, a közműveket viszont nem építették ki, pedig az akkor még önálló Ipari Park kft. első körben 106 milliót nyert erre. Hogy miért nem? A SZOVA igazgatótanácsa lépett közbe, nem szavazták meg a pályázati pénz lehívásához szükséges önerőt. Pedig az nyilvánvaló, hogy egyben nem könnyen értékesíthető 15 hektár terület.
Ráadásul 2008-ban beütött a válság, ami miatt a korábban érdeklődő beruházók visszaléptek, a SZOVA pedig komoly gondok elé nézett a kötvénytörlesztés miatt. Ugyanis a kötvénykibocsátás svájci frankban történt, ennek következményeit pedig mindenki ismeri.
Az igazgató feljelent
Közben a közgyűlésben felborultak a korábbi erőviszonyok, a jobboldalé lett a többség. Az új többség egyik első lépése volt, hogy Kovács Elődöt, a SZOVA első vezérigazgatóját leváltották, helyére a Távhő korábbi igazgatója, Németh Gábor került.
Németh az első pillanattól kezdve kritizálta a kötvénykibocsátást, majd az ingatlanvásárlást is. 2010. augusztusában hűtlen kezelés gyanúja miatt feljelentést is tett a rendőrségen, egy sajtótájékoztatón kijelentette, hogy a SZOVA az ipari park területekkel kapcsolatosan mintegy 300 millióval fizetett többet a területekért, mint azok valós értéke.
A feljelentéséhez bizonyítékként egy – általa megbízott – ingatlanbecslő cég jelentését nyújtotta be, amely az általa elmondottakat támasztja alá. Furcsa mód az ügyben született többi négy ingatlanbecslést (a vásárlást alátámasztó SZOVA becslések, a SZOVA FEB által megrendelt Praxis – szintén igazságügyi és PSZÁF szakértő - szakvéleménye, a városháza által megrendelt első, majd a legutóbbi 2011 év végi igazságügyi szakértői értékbecslés) azonban nem.
A szakértő alátámaszt
Fura módon a feljelentés szerint a SZOVA új menedzsmentje nem talált semmilyen értékbecslést. Nekünk viszont megvan kettő. Az egyiket még a vásárlás előtt, 2007. szeptemberében nyújtotta át a cégnek saját EUFIM minősítésű ingatlanszakértőjük, Varga Imre. Ebben a Sárdiér utcai telek árát nettó 1.510.100.000, vagyis egymilliárd ötszáztízmillió százezer forintban határozta meg. Varga a CIIP Kft. megrendelésére készítette az anyagot, amelynek aztán az ellenértéket SZOVA a CIIP Kft.-nek átutalással ki is fizette.
Kis baki az értékbecslésben, hogy Varga egy összeadást elvétett, így az anyagban nem a valós 147 ezer négyzetméter, hanem 146 ezer négyzetméter szerepelt, de ha nem így lett volna, akkor 9,8 millióval még nőtt is volna az általa becsült érték. Nos, a SZOVA ezt a területet nettó 883 millióért vásárolta meg. Vagyis, bő 40 százalékkal olcsóbban, mint amit a saját értékbecslésük vevői pozícióban megállapított.
A feljelentés után felkért igazságügyi szakértő, dr. Lipovits Gyula már jól számolt a négyzetméterekkel, de az ő becslése is nagyobb értéket mutat annál, mint amit a SZOVA kifizetett. A szakértő 922.429.000, azaz kilencszázhuszonkétmillió négyszázhuszonkilencezer forintot nevezett meg valós jelenlegi értéknek.
Miért nem említette senki a létezésüket?
Történt mindez 2011 őszén, négy évvel az első értékbecslés után. Ami azért fontos, mert ingatlannal foglalkozó szakértők szerint (és a piaci tényadatok alapján) a hasonló területek értéke a válság hatására 30-40 százalékkal is csökkent.
Szijártó Győző (a SZOVA Ingatlankezelési egységvezetője, egyúttal FEB tagja) a Zanati út melletti területekre készített még 2007-ben értékbecsléseket, szám szerint hármat, mivel helyrajzilag három részből áll a terület. A két kisebb közül az elsőt 20.146.500 forintra, a másodikat 10.829.500 forintra becsülte fel, a SZOVA pontosan ennyiért is vásárolta meg azokat.
Ugyanez a helyzet a harmadikkal is, a becsült négyzetméter ár, ott is egyezik a vásárláskori árral. Persze, ez nagyságrendekkel kisebb a Sárdiér úti ingatlanok szerzésének ellenértékénél.
Ezek után kérdés, hogy Németh Gábor vezérigazgató miért mondta a sajtótájékoztatón, hogy mintegy 300 millióval ér kevesebbet ez a terület, mint amennyit fizettek érte.
Ahogy az is kérdés, hogy miért tették meg úgy a feljelentést, hogy azt mondták: nincs semmiféle értékbecslés a SZOVA irattárában?
Végső ráadáskánt pedig Szijártó a SZOVA FEB tagjaként miért nem jelezte FEB ülésen, hogy igenis léteznek értékbecslések, hiszen ő maga készítette őket!?
(Egyébként megpróbáltunk információt szerezni a rendőrségtől arról, hol tart a feljelentés alapján indított nyomozás, de a főkapitányság sajtófelelőse annyit közölt, hogy folyamatban lévő ügyről nem adhat ki információt.)
A nagy dilemma
Újabb csavar a történetben, hogy nem hivatalos információink szerint a SZOVA készíttetett egy jogi szakértői anyagot, mert szeretné a korábbi tulajdonosaikkal visszavásároltatni az ingatlanokat, vagy az állítólagos értékkülönbözetet megkapni. Akár jogi úton is kikényszerítve.
Mindenesetre érdekes, hogy a jogi szakértői anyag szerint a SZOVA állítólag a Varga Imre által készített értékbecslésnek csak az első öt oldalát adta át a jogásznak, aki aztán erre alapozva több hiányosságot is feltárt. A szakértői anyagban a jogász állítólag könnyedén átugrik azon a tényen, hogy mind a Varga féle értékbecslés, mind a Praxis Kft. igazságügyi szakértői becslésének értéke meghaladja a szerzéskori árat. Ő inkább azt deklarálja, hogy a két becslés között jelentős eltérés van…
A gond csak az – még ha igaza is lenne a SZOVÁ-nak -, hogy állítólag a tudomásra jutást követő 1 éven belül lehetett volna a jelentős értékaránytalanságra hivatkozva kezdeményezni a bírósági eljárás lefolytatását. Ez az idő azonban régen lejárt… Egyébként meg azért is furcsa az erre való hivatkozás, hiszen szó sem lehet az eladók általi megtévesztésről: maga a SZOVA, mint vevő készítette saját értékbecslőivel a szakvéleményeket.
Ha viszont vitába keverednek, a bíróság perfeljegyzést tehet az ingatlanok tulajdoni lapjára. Akkor bizony a területeket nem lehet majd értékesíteni.
Külön említést érdemel az a tény is, hogy a válság ellenére egy norvég vevő komolyan érdeklődik a terület egy része után. Neki információink szerint 10 ezer forint körüli négyzetméter áron kívánja értékesíteni a SZOVA az ingatlanokat. Ha valóban így van, akkor furcsa Németh Gábor állítása, hogy a 6 ezer forintos négyzetméterenkénti szerzési ár túl magas volt. Ha csak nem arra gondol, hogy a válság miatt a területek nem váltak a terv szerinti időn belül értékesíthetővé, így persze a bekerülési költségük folyamatosan nő.
Az ügyben feltettük kérdéseinket a SZOVÁ-nak is, eddig nem kaptunk választ. Minderről valószínűleg szó lesz csütörtöki városi közgyűlésen is.
