Az előzményeket mindenki ismeri: 2008-ban a még szárnyaló ingatlanpiacot a gazdasági válság mellett a bankok (és a lakosság) felelőtlen hitelpolitikája, majd a hitellehetőségek beszűkülése taccsra vágta. Négy éve az állami szociálpolitikai kedvezmény megszüntetése – ami addig mesterségesen élénkítette a piacot – szintén drasztikusan fékezte a piacot. A kereslet beszűkült, az ingatlanok értéke rohamtempóban zuhant.
Az Ausztriába ingázók miatt is élénkül a lakáspiac
Az ingatlanszakértők szerint az élénkülésnek több oka is lehet. Egyrészt például az, hogy a Szombathelyről és a környékről sokan járnak át Ausztriába dolgozni, ahol a hazai keresetekhez képest magasabb, 2-3-szoros a munkabér. Azok a családok, ahol mindketten átjárnak, egy évben belül az ingatlanirodák potenciális ügyfelei lehetnek. Ezek a külföldi munkavállalók jelentős tőkét hoznak a régióba.
Az is egyre gyakoribb, hogy az Ausztriában dolgozó magyarok már nem Szombathelyen vagy a határ mentén Magyarországon, hanem a túloldalon, Ausztriában keresnek ingatlanokat. Ám mivel ott sokszorosába kerül egy ház, egyre jellemzőbb, hogy kint magyar vállalkozókkal építtetnek.
Másrészt az utóbbi időszakban a vállalkozásfejlesztő pályázatok és a mikrohitelek révén több milliárd forint plusz tőke áramlott a gazdaságba, így a régióba is. A szombathelyi ingatlanosok is tapasztalták, hogy a támogatások egy részét ingatlanok vásárlására és fejlesztésére fordították, ezáltal olyan vállalkozások és magánszemélyek is tőkéhez jutottak, akik önerőből képtelenek lettek volna egyről a kettőre jutni.
Sokan befektetési céllal keresnek
A leginkább aktuális azonban a harmadik ok – a szombathelyi ingatlanszakértők szerint ugyanis azzal, hogy a jegybanki alapkamat lecsökkent, az emberek elkezdték átcsoportosítani a pénzeiket. A bankban tartott tőke ugyanis nem tudja hozni azt az eredményt, amit ingatlan-bérbeadásból realizálni lehet. Egy jól kiválasztott lakás vagy ház vásárlásával és bérbeadásával közel kétszer annyi pénzhez juthat az ember, mintha egy konzervatív befektetési alapban tárolná a pénzét.
Hosszú távú stratégiaként mindemellett számolni lehet az ingatlanárak növekedésével. Tehát egyik oldalon azt látja a befektető, hogy mennyivel csökken a banki hozam, a másikon pedig azt, hogy az ingatlanárak mennyire a mélyben vannak. Ráadásul itt Szombathelyen hiánycikk a kiadó albérlet, ezért a piac törvényei szerint a bérlemények ára folyamatosan emelkedik. Egy újabb építésű, jól felszerelt kislakást már 50-60 ezerért ki lehet adni.
Most vannak helyén az ingatlanárak
Általánosan elmondható, hogy a válság előtti szinthez képest 15-25 százalékkal olcsóbbak a lakások. Dékán Róbert szerint „most vannak helyén az árak”, 2008 előtt túlértékelték az ingatlanokat. A kedvezőnek tűnő hitelfeltételek és nagy kereslet mellett ugyanis senkit sem érdekelt, ha egy ingatlanért akár egymillióval is többet kérnek, hiszen ez a törlesztésben havonta csak pár ezer forint pluszként jelentkezett. Most, hogy jellemzően egy összegben, készpénzben fizetnek a vásárlók, ez sem mindegy.
A gazdasági válság miatt egy ideig még el lehetett odázni a lakásvásárlást vagy az eladást, de éveken át nem lehet a megváltozott helyzeteket másként kezelni: muszáj eladni vagy vásárolni. Természetszerűleg nagyobb lakás kell, ha a fiatalok házasodnak, ha gyerek érkezik, vagy egyéb módon megváltoznak az életkörülmények, az ingatlanok eladásra kerülnek. Emiatt muszáj, hogy a válság sokkja után élénküljön a lakáspiac.
A válság előtt úgy vásárolhattunk vagy építhettünk új lakást, hogy egy fillér sem volt a zsebünkben, mára ez a lehetőség megszűnt. A hitelintézetek a szocpol visszaállítása mellett is minimum 20 százalék önrészt kérnek. Bár a bankok szerint a korábbi évekhez képest idén már több hiteligény futott be hozzájuk, de ez a növekedés még nem az igazi, még mindig a készpénzes vásárlók vannak többségben.
Mire van a kereslet Szombathelyen?
Általánosságban elmondható, hogy Szombathelyen és a környéken az alacsony fenntartási költségű lakásokat és házakat keresik. Ezeket leginkább az újabb építésű, korszerű fűtéssel ellátott, hőszigetelt, viszonylagosan kész otthonokban találják meg. A vevők a kertvárosi, belváros-közeli, csendesebb övezetet kedvelik.
A panelfelújításon átesett tömblakások az utólagos hőszigetelés, nyílászáró-cserék, vezérelhető fűtés beszerelése óta levedlették azokat a hátrányokat, amikkel sok éven át küszködtek. Amióta kedvezőbb a fenntartási költségük, nagyobb is a kereslet rájuk. A vásárlók panellel kapcsolatos beidegződései is kezdnek megváltozni.
Ugyanakkor a prémium kategóriás luxuslakások piaca is létezik, korlátozott számban, de ebben a kategóriában is köttetnek üzletek. A környező nagyvárosokban, Sárváron vagy Kőszegen nagyobb a mozgás, de a vidék sokkal kevésbé élénk, mint Szombathely.
Fél év alatt bármilyen ingatlan eladható
Az ingatlanszakértők szerint, ha egy szombathelyi ingatlan ár-érték arányban a helyén van, maximum fél év alatt megtalálja a gazdáját. Minden attól függ, mennyire kell hozzányúlni, milyen az infrastruktúrája. Azoknál, akik két-három éve hiába árulják a lakásukat - vagy túl magas az ár, vagy rosszul menedzselik az ingatlant - valami biztosan sántít.
Több Szombathely-közeli település 2000 után virágzott, rendkívül keresettek voltak a telkek, családi házak, azonban ez a tendencia viszonylag rövid idő alatt megfordult. Sokan nem számoltak az ingázás okozta idő- és energiaveszteséggel, főleg a magas üzemanyagárak mellett. Azoknak akik akkor oda építkeztek, nagy részük ma már szívesen visszaköltözne Szombathelyre. Sé és Gencsapáti – amely gyakorlatilag összeépült a várossal - ugyanakkor továbbra is keresett, könnyen eladhatóak ott az ingatlanok.
Ezzel szemben a belváros tele van üres irodákkal és kiadó üzlethelyiségekkel. Ennek egyrészt oka lehet az is, hogy túl magas bérleti díjat kérnek értük, másrészt a helyi gazdaság beszűkülése. Az üzlettulajdonosok egy része képtelen reagálni a piaci változásokra, és túljutni azon a szinten, hogy nem lehet 2013-ban ugyanannyiért kiadni egy üzletet, mint 5-8 éve. Ezért nem ritka az üzlethelyiséget 2-3 éve díszítő KIADÓ tábla.
A szombathelyi ingatlanszakértők csökkenő százalékban találkoznak bedőlt hitelesekkel, úgy látják lassan talán rendeződik a helyzet ezen a téren. Drága tanulópénz volt, de okult belőle mindenki, beleértve az államot, a bankokat, és a hitelfelvevőket is. Sokáig fogunk még róla beszélni.
Tartsd életben a helyi nyilvánosságot!
A független és szabad újságírás ezután is fontos marad! Sok dolgunk lesz a múlt feltárásával, a mindenkori hatalom ellenőrzésével és azzal, hogy továbbra is egy olyan országért dolgozzunk, ahol valódi jogait vannak és ahol a tetteknek következménye van.
A Nyugat.hu-t többféle módon támogathatod. Tedd meg!
