A gazdaság működésének fokmérője az autóipar és az ingatlanpiac, ez a két ágazat a legérzékenyebb barométere a válságoknak és a fellendülésnek – kezdi a beszélgetést Heckenast István Vas megyei ingatlanközvetítő, aki úgy érzékeli, az idei év első hónapjaiban az ingatlanpiacon már némi élénkülés tapasztalható, a piac ugyan mélyponton van, de már túllendült a holtponton.
A szocpol eltörlése is megrengette az ingatlanpiacot
A pár éve még szárnyaló ingatlanpiacot a gazdasági válság mellett a bankok felelőtlen hitelpolitikája, majd a hitellehetőségek beszűkülése sújtotta. Két éve az állami szociálpolitikai kedvezmény megszüntetése – ami addig mesterségesen élénkítette, gerjesztette a piacot - drasztikusan lefékezte az otthonteremtési folyamatot.
A válság előtt úgy vásárolhattunk vagy építhettünk új lakást, hogy egy fillér sem volt a zsebünkben. Az önerőhöz elég volt az ifjú házasoknak szocpolt igényelni, amelyet két gyerek vállalása esetén meg is kaptak, a bank pedig a fennmaradó részt, akár tízmillió forintot is hitelezett. A szocpol megszűnésével ez a lehetőség megszűnt. A bankok eztán már 30-40 százalék önrészt is elkértek. Akinek nem volt ennyi (vagy több) a zsebében, az nem tudott lakást vásárolni.
A használtlakás-piacon hasonló elvek érvényesültek. A banki hitelezésnél itt is alacsony önerőt kértek, igaz ezen a területen a félszocpol nem volt annyira domináns, mint az új lakás építése vagy vásárlása esetén. Egészségesebb mozgást lehetett megfigyelni, a lakók élethelyzetüktől függően a kisebből mentek a nagyobb felé, vagy fordított irányba.
Az utóbbi években sokan válás miatt költöztek
Általában a család mérete és élethelyzete az, amely alapvetően meghatározza az ingatlanpiaci mozgásokat. Önmagát gerjesztő folyamat ez: nagyobb lakás kell, ha a fiatalok házasodnak, ha gyerek érkezik, halál esetén pedig az ingatlanok eladásra kerülnek. Az ingatlanközvetítő szerint a válság beálltával az piaci mozgások 30-40 százalékban válások miatt történtek. A természetes élethelyzetek azonban mindig újraprodukálják a piacot.
Ebből az is következik – utal rá a szakember - hogy a mostani gazdasági válság miatt egy ideig még el lehetett odázni a lakásvásárlást vagy az eladást, de éveken át nem lehet a megváltozott helyzeteket másként kezelni: muszáj eladni vagy vásárolni.
A vevőkör az elmúlt időszakban átalakult
Manapság sokkal tudatosabbak és megfontoltabbak a vásárlók. Megtakarítással indítják a vásárlásaikat, szélsőséges esetben olyan is akad, aki hitel-igényélés nélkül, kizárólag kézpénzzel vásárol.
A piac élénkülése a szakember szerint részben annak is köszönhető, hogy a bankok is rájöttek arra, hogy a szünet nekik sem kedvez. Liberalizálni kezdték a feltételeket, és a hitelkonstrukciók is javulni kezdtek. A svájci frank csapdájából tanulva mostanság zömében euro vagy forint alapú hiteleket kínálnak, igaz, kamat szempontjából nem annyira kedvezőek, mint régebben a svájci alapú hitelek, de stabilabbak, kisebb az árfolyamkockázatuk.
A hitelfelvétel alapja a 30-40 százalék biztos önerő, és nem elég automatikusan a minimálbér. A hitelfelvevők keresetét a bankok abból a szempontból is megvizsgálják, hogy bejelentett nettó jövedelmük elegendő fedezetet nyújt-e a stabil hitelfizetésre, és emellett jut-e a megélhetésre is. Ez a szemléletbeli változás – véli a szakember - fehérítheti a gazdaságot, hiszen akinek magasabb a legalizált jövedelme, az több hitelt tud felvenni.
A vállalkozói hiteleket is leállították – most indulnak újra
A projekthitelek előtt is jó időre lehúzták a redőnyt. Manapság a befektetők - hogy megvalósíthassanak egy-egy nagyobb ingatlan-projektet – jóval nehezebben jutnak forráshoz, mint a válság előtt. Lassan azonban kinyílnak ezek az ablakok is, új hitelkonstrukciók jelentek meg számukra is a piacon. A feltételek azonban itt is szigorodtak, például az épülő társasházak esetén a bankok a befektetőtől elvárják, hogy a lakások felét előértékesítse. A vevői oldal is átalakult, bizalmatlan lett. Voltak rossz példák, amikor a beruházók anyagi gondjai miatt félbemaradtak építkezések, és a befizetett összegek sorsa bizonytalanná vált. A bankok az utóbbi időszakban már itt is biztonságra törekednek, zárolt számlára kérik a befizetéseket. Egyúttal garanciát vállalnak arra, hogy az épület elkészül, és a lakók pénze nem veszik el.
Hogy áll a piac, mit keresnek?
Két irány van, ecseteli a mostani helyzetet az ingatlanközvetítő, az egyik, hogy nagyon megélénkült a bérlakások iránti kereslet. Ez részben összefügg azzal, hogy egy-két személy tudatosan – úgy, hogy még bent lakik egy lakásban, de a hitelét már nem törleszti - készül arra, hogy ha a kiköltöztetési moratóriumot feloldják, albérletbe költözik.
A válság miatt egyébként is megnövekedett a bérlakások iránt a kereslet. Válás esetén például, amikor kénytelenek a házat vagy lakást eladni, jó megoldás lehet, ha első körben bérlakásba költöznek. Az eladásból rájuk eső összeg pedig, némi takarékoskodás után, az eljövendő otthonhoz szükséges induló tőke lehet. Azok a munkavállalók, akik az ország másik feléből költöznek a környékre, nem vesznek a próbaidőre lakást, inkább albérletet keresnek.
Másrészt az olcsó lakások iránt is megnőtt az igény. Szombathelyi viszonylatban elsősorban a téglából épített, egyedi fűtésű lakásokat keresik, 6-9 millióért. A panellakások közül a legolcsóbbakra van a legnagyobb igény, azokra, amelyek még megfizethetők. Hatmillió körül már találni ilyeneket, ezek jellemzően 55-60 négyzetméteresek. Lényegesen megnőtt az értéke azoknak a paneleknek, amelyeknek megtörtént a szigetelése és a nyílászárócseréje. Energiatakarékosság szempontjából is tudatosabbak a vásárlók, mint pár éve. Családi házak esetében maximum 30 millióig hajlandók a vevők elmenni. A prémium kategóriás luxuslakások piaca létezik, esetenként egy-két ingatlan gazdát is cserél, de jellemzően az építtetők és vásárlók sem a környékről, hanem Budapestről költöznek ide.
Jelenleg is találni beépítésre váró összközműves építési telkeket, és félbehagyott építkezéseket. A szakértő szerint, ha a fellendülés első igazi jelei látszanak, akkor robbanásszerűen befejezik ezeket a projekteket.
Szombathelyen az utóbbi hónapokban az irodabérletek iránt is megnövekedett a kereslet, ez is azt jelzi, fogalmaz Heckenast, hogy a gazdaság élénkülni kezdett.
Vidéken még pang a piac
Sárváron és Kőszegen nagyobb a mozgás, de a vidék Szombathelyhez viszonyítva sokkal kevésbé élénk. Falun az egészen olcsó vidéki házakat keresik, amelyek a lakhatás szempontjából még megfelelőek.
Az ingatlanárakról általánosan elmondható, a válság előtti szinthez képest 15-25 százalékkal lejjebb vannak. Szombathelyen az ingatlanárak Sopronhoz és Budapesthez viszonyítva alacsonyabbak, Zalaegerszegnél, és esetenként Győrnél is drágábbak.
Mi lesz, ha a bedőlt hitelesek lakásai tömegesen megjelennek a piacon?
A bedőlt hitelesek közül többen sokáig abban reménykedtek, ha tulajdonukban nem is, legalább használatukban marad a lakásuk, s valamilyen kedvező összegért visszabérelik azt az államtól. Habár korábban valóban voltak erről szóló hírek, mostanra kiderült, ez nem járható út.
Heckenast szerint a bedőlt hitelesek számára jó megoldást jelenthet a kormány mostani elképzelése, miszerint azok, akik megveszik a fizetésképtelenné vált emberek lakását, állami támogatást kaphatnának. Így a bentlakó elkerülheti az árverést, és vele azt, hogy jóval piaci ár alatt értékesítik az ingatlanát (és esetleg még évtizedekig fizetheti a korábbi hitelét úgy, hogy már lakása sincsen). Másrészt ebben az esetben a kilakoltatási moratórium megszűnése esetén sem feltétlenül kell számítani a lakásárak csökkenésére. Ezt segíthető elő, ha a moratórium tervezett április 15-i feloldása után időben elnyújtva kerülnek piacra az ingatlanok.
A másik oldalon a piaci folyamatokat élénkíti, ha a moratórium megszűnik, a bedőlt hiteleseknek is muszáj lesz – akár bérlőként is – valahol lakniuk.
Jellemzően falun élő bedőlt hitelesekkel a szombathelyi ingatlanközvetítő még nem találkozott. Viszont Szombathely vonzáskörzetében több olyan családról tud, akik nem bírják fizetni a megnövekedett törlesztő-részletet, és a moratórium feloldásával költözniük kell. Országos viszonylatban Vas megyében jobb a helyzet, mint az ország azon térségeiben, ahol tömeges a munkanélküliség.
Városba visszaköltöző fiatalok - meggondolják az ingázást
A válság előtt a szombathelyi fiatal házaspárok egy része elment Szombathelyről, a környező falvakba, az agglomerációba épült lakóparkokba, családi házas övezetekbe költözött ki. Ez a folyamat mára nemcsak megállt, hanem már a visszaáramlás is megfigyelhető. A szülők ugyanis, mihelyst a gyerekek nagyobbak lesznek, azon kapják magukat, hogy azok utaztatása komoly logisztikai problémákat vet fel, egyenesen taxisvállalkozásokként működnek: reggel az iskolába, délután az edzésekre, este szórakozni szállítják a gyerekeket városba. És akkor a benzinár-emelkedés hatásáról még nem is szóltunk. Másrészt sokaknak az is gondot okoz, hogy a zöldövezetben felépített hatalmas méretű házaik fűtésének emelkedett a költsége, és ezt már nehezen tudják fizetni. Inkább eladnák, és kisebbe költöznének, vissza a városba.
Ezzel együtt az ingatanosok azt is tapasztalják, hogy megnőtt az energiatudatos építkezések száma. Egyre többen keresik a passzív házakat. Ahhoz azonban, hogy az energiatakarékos, alternatív fűtési módszerek nálunk is uralkodóvá váljanak, (ahogy Ausztriában, úgy nálunk is) ösztönző erőként komoly állami támogatásokra lenne szükség.
