A felháborodott telefonáló elmondta, családi házuk mellett lebontották a régi épületet, most pedig kétszintes társasházat húznak fel a szomszédos telken. Mindezt egy családi házas övezetben, amelyre eddig az alacsony lakósűrűség és a viszonylagos csend volt a jellemző.
Az engedélyek rendben vannak
Nyakunkba vettük hát a várost ésjó néhány tízkilométert leautózva tapasztaltuk, a dolog nem egyedi jelenség Szombathelyen, főként a Szent Flórián körút, Kálvária utca, Bartók Béla, Horváth Boldizsár körutak által határolt területen. Néhány év alatt két-háromszintes, hat-, nyolclakásos társasházak nőttek ki a földből, miután az építési vállalkozó eltakarította az elöregedett épületek nyomait, ezzel komoly felháborodásra késztetve a szomszédos lakókat.
Biztosak lévén abban, hogy az építkezéseket szigorúan szabályozzák, felkerestük a városházán a főépítészi irodát, ahol megkaptuk a helyi Szabályozási Tervhez tartozó térképet, a rendelet szövegét a város honlapjáról is le tudtuk tölteni. Miután nagy nehezen beazonosítottuk a kérdéses területeket, várakozásainkban nem csalódtunk, a társasházak építését engedélyezte a szabályozás.
A rendelet a város területét több övezetre osztja. Megkülönböztet ún. nagyvárosias, kisvárosias, kertvárosi, villa-jellegű és falusias lakóterületet. A mi szempontukból a lényeg, hogy társasházakat az első két övezetben, azaz nagyvárosias és kisvárosias övezetben szabad építeni, a többiben egy telken, annak nagyságától függően max. 2-3 lakás alakítható ki. Zárójeles megjegyzés: ezen az ikerházakat kell érteni.
Társasházak a kertvárosban
Ami feltűnő a Szabályozási Tervben, hogy a belváros szomszédságában a területek nagy része a kertvárosi övezethez tartozik, ám ha jobban megnézzük a térképet, láthatjuk, hogy pontosan azok a telkek, ahol a kérdéses társasházak állnak, kisvárosi besorolást kaptak. Mint szigetek az óceánban.
megkérdeztük hát a dologról Kutnyánszky László városi főépítészt, aki rögtön az 1997 decemberében elfogadott Országos Településrendezési és Építési Követelmények (OTÉK) nevű kormányrendeletet vette elő. A rendelet több új szabályozást léptetett életbe, köztük például, hogy kertvárosi lakóterületen egy telken akár négylakásos társasház is épülhet, ha a magassága nem haladja meg a 7,5 métert. A főépítész azt mondja, ekkor készült a város Szabályozási Terve is, amelybe belefogalmazták a változásokat is, így a kertvárosi övezetben is megnyílt a lehetőség a társasházak építésére.
Kutnyánszky hozzáteszi, a helyi szabályozás eltörölt még egy feltételt, korábban a kertvárosi övezetben lakószobánként legalább 14 négyzetméter zöldterületet kellett kialakítani. Ha ez a szabály életben maradt volna, meg lehetett volna előzni a mára már bőven kialakult gyakorlatot, azt, hogy egy-egy telken nagyméretű társasházak épüljenek, a telkek nagysága ugyanis két-három lakásra korlátozta volna a beépíthetőséget. A főépítész hozzáteszi, a Szabályozási Terv őszi módosításakor ezt az előírást visszahozzák, amit egyébként korábban egy lakossági fórumon is megígértek már.
Használjuk ki a lehetőséget!
De a lakossági felháborodásokat okozó társasház-építéseknek más oka is van. A kisvárosi övezetekben (pld. Sorok, Nárai, Kálvária u.) az építési vállalkozók kihasználták a régi szabályozás hozta lehetőségeket, amelyek korábban megfelelőek voltak, ma már viszont nem működnek. A főépítész példaként hozza fel, hogy a régi szabályok szerint a teleknek csupán 30 százaléka beépíthető. Az előző évtizedekben viszont senkinek sem jutott eszébe, hogy kihasználja ezt a lehetőséget. Inkább az volt a jellemző, hogy mondjuk, egy 18 méter széles és 170 méter hosszú telekre építettek egy 11x11 méteres, egy-két szintes kockaházat, ami 5-6 százalékos beépítettséget jelentett.
Az utóbbi másfél évtizedben azonban megjelentek az építési vállalkozók, akik azt mondták, tegyük meg, ami lehet! Nagyméretű, többlakásos házakat kezdtek el építeni, az említett telken például a telek hátsó része felé terjeszkedve. Kutnyánszky példaként hozta fel a Minerva lakótelepet, amely túlzsúfolt lett. Míg régen 10-12 méter széles házakat építettek, ma már, ha a telek 24 méter széles, akkor 18 méteres homlokzatú házat építenek rá. Hasonló a helyzet az Ernust Kelemen utcában is, ahol a házak szinte szétfeszítik az utcaképet.
Politikai akarat kellene
A főépítész szerint nagyon komoly politikai elhatározás kellene ahhoz, hogy a közgyűlés a Szabályozási Terv módosításánál ezt a bizonyos 30 százalékot visszavegye 15-20 százalékra. A városban most is vannak új kijelölésű lakóterületek, amelyek többsége kertvárosi övezetbe van sorolva, a szabályozás elvileg ott is megengedi a többlakásos építkezést. Kutnyánszky László azt mondja, elvileg lehetne szigorítani, várható azonban, hogy a telektulajdonosok felháborodnak, mondván, ha eddig lehetséges volt társasházakat kialakítani, miért az új építkezéseket akarják sújtani.
Kutnyánszky is mondja, hogy a lakóterületek övezeti besorolásában 1998-ban és 2002-ben volt komolyabb változtatás, azóta elenyésző módosítások történtek, a Szabályozási Terv küszöbön álló felülvizsgálata sem tartalmaz átsorolást.
A tőke nyomásgyakorlása
Az ügyben megkerestük a Szombathelyről elszármazott, Ekler Dezső építészt, az ún. organikus építészet jeles képviselőjét is. A szakember sokkal komolyabb összefüggésekre hívta fel a figyelmünket. Úgy véli, a Szombathelyen tapasztalt tendencia a világon mindenütt érvényes, hiszen pontosan erről szól a városfejlődés, a lakóövezetek besorolását folyamatosan változtatják.
Az ok pedig, hogy az ingatlanfejlesztésben megjelent a spekulációs tőke, amely folyamatos és erős nyomást gyakorol a döntéshozókra. Tulajdonképpen az erőltetett építkezések önmagukat generálják, arról van szó, hogy az új ingatlanok eladásából pénzfelesleg keletkezik, amit újabb építkezésekbe fektetnek be. Példa erre, hogy soha nem épült annyi irodaház a nagyobb városokban, mint az utóbbi években, senki nem érti, miért van szükség ennyi irodára.
Az építész szerint nincs is, a vállalkozások is inkább a lakóházakra koncentrálnak. A folyamatban a tőke és a piac diktál, ezért is van, hogy kezdetekben a belvárosokat vették célba. Sok helyen már lezajlott az a folyamat, hogy a műemléki védettséget élvező épületeken kívül mindent megvásároltak, lebontottak, újraépítettek, felújítottak. Aztán elindultak kifelé a városközpontból.
Halálra ítélik a régi épületeket
„Mintha kavicsot dobnánk egy tóba, a hullámok körkörösen terjednek” – mondja Ekler. Budapest központját például teljesen felzabálta már a külföldi magántőke, szinte teljesen elbontották a történelmi városmagot. Ennek fő oka pedig, hogy gyenge és megosztott a városvezetés, a városvédő mozgalmakkal szemben is jóval erősebb az ingatlanlobbi.
Hogyan is zajlik mindez? A spekulációs tőke akarata a szabályozási tervek módosításakor érvényesül, az övezeti átsorolásokkal, a régi épületek halálraítélésével csinálnak helyet az új épületeknek. Az építész emlékeztet rá, hogy egy emberöltő alatt teljesen megváltozik a nagyobb városok, városközpontok arculata, sőt van, ahol 25-30 év alatt kétszer is átalakul a belváros. Hozzáteszi, régen ezt úgy oldották meg, hogy időről időre leégett egy-két házsor, és lehetett újjáépíteni. Sőt, a nyugati nagyvárosok slumosodása sem volt véletlen.
Most pedig rengeteg lakást építenek, miközben a lakosság száma folyamatosan fogy, ma már a vevők jelentős része sem saját célra, hanem befektetésként vásárol lakást. Mindehhez hozzátartozik, hogy ha a vállalkozó el akarja adni az ingatlant, olyan területen akar építeni, ami forgalomképes. Ezek pedig a belvárosközeli területek, amelyek korábban családi házas övezetek voltak. A vállalkozó felvásárolja a házakat, hagyja őket leromlani, aztán jönnek a dózerek, és máris rendelkezésre áll az építési telek
.A városfejlesztési politika pedig kiszolgálja ezeket az igényeket, a nagyobb városokban nincs olyan képviselő-testület, ahol az ingatlanpiaci lobbi ne lenne jelen.
A szombathelyi közgyűlésben is jelen vannak
Ekler szerint Szombathelyen a hullám most érte el a Szent Flórián, Kálvária, Horváth Boldizsár körutakat, de várható, hogy néhány éven belül már a külső körutakig is elér az építési hullám. Az építész megemlíti, hogy a folyamatot leginkább a Kálvária utcában lehet megfigyelni, ahol elöregedett a lakosság, a házakat pedig felvásárolják, majd lebontják a vállalkozások.
Az építész hozzáteszi, az ingatlanlobbinak mindehhez a leggyorsabb, legmegbízhatóbb információkkal kell rendelkeznie, mivel csak az élhet a lehetőségekkel, aki tisztában van velük, és a leggyorsabb a versenytársak közül. Már régen is így működött a dolog, a polgárosodás első időszakában csak azok az emberek vehettek részt egy település irányításában, akik a legtöbb adót fizették. Ebből persze hasznot is húztak, de a haszonból még több adót fizettek a városnak.
Mint mondja, Szombathelyen hagyományosan jelen van a városi közgyűlésben az ingatlanlobbi. A rendszerváltás óta nem alakult olyan képviselő-testület, amelyben ne ült volna direktben vagy áttételesen ingatlancég embere. Olykor az egyik, olykor a másik politikai oldalról, de ez lényegében mindegy is. (Néhány név az eddigi testületekből: Wagner Kálmán, Vígh Gábor. Szerk.)
Óriási túlkínálat, elenyésző kereslet
Kíváncsiak voltunk a szombathelyi ingatlanpiac kínálatára is, Petrács Tamás, az Otthon Centrum irodavezetője szerint miközben óriási a túlkínálat, elenyésző a fizetőképes kereslet. Azt mondja, a vállalkozások valószínűleg piackutatás, igényfelmérés nélkül számolatlanul építik a lakóházakat. A használt lakásokat szinte lehetetlen haszonnal értékesíteni, aki kényszerből adja el, jelentős kedvezményt kell adnia.
Az új lakások között pedig rengeteg van, amit nem tudnak eladni. Példaként említette, hogy a Minerva lakótelepen volt olyan lakás, ami három évig állt üresen. Olykor az is előfordul, hogy jelentős árkedvezménnyel sikerül csak túladni az új ingatlanon. A vásárlói igények egyébként rendkívül változatosak, sokan nem mérik fel igazán, mit engedhetnek meg magukat.
Egy biztos, a belvárosi, belvároskörnyéki, jó árfekvésű lakásokra gyorsan akad vevő.
